J-REIT銘柄への投資のデメリット

J-REIT

今回は、自分の資産のほぼすべてを占めているJ-RRIT銘柄への投資のデメリットについて考えてみたいと思います。

デメリット金利上昇のリスクについてですが、投資法人は投資家から集めた資金と銀行からの借り入れを合わせて物件に投資しています。先日、アメリカが金利を引き上げましたが日本の長期金利が上昇すると支払利息が増加することになるので、分配金の減少につながります。現在は低金利のため、レバレッジを効かせた不動産投資は有効ですが、長期金利の上昇時は注意が必要になってきます。

賃料の下落による分配金の減少リスクについては、リーマンショック後に見られたのですがオフィス銘柄などは景気に大きく左右されてしまうので、不景気の時には大きく分配金が減少するリスクがあります。あまり首都圏から外れたオフィスに投資をしている銘柄などは空室リスクが大きく、空いた後もテナントが入居しにくい点にも注意が必要です。できれば、J-REIT銘柄の投資を始める前に投資法人がどのような物件に投資をしているのか大まかにリサーチすることが大切かと思います。現在、少しずつオフィス銘柄の賃料が上昇しているようですがそれはあくまで大きな競争力のある物件だけであってどこでも上昇しているわけではありません。中小のオフィス銘柄ばかりに投資をしている投資法人には注意が必要です。

経営破綻のリスクについては、2008年10月のニューシティレジデンスを思い出します。ニューシティ・レジデンスの場合は巨大な物件を取得予定でしたがリーマンショックの影響により、資金の借入れができず資金の確保ができませんでした。さらに購入キャンセルの違約金も巨額だったため、その資金も確保できずに経営破綻の道を歩んでしまいました。しかし、それ以外の投資法人が経営破綻をしたことはなくリーマンショックを乗り越えた投資法人が多く、分配金もしっかり頂けたことは印象的でした。

地震・災害のリスクについては、現物の不動産投資でも同じであると思います。東日本大震災のような大規模な地震が起きれば大きな損害が発生し、賃料を得ることは難しいかもしれません。しかし、そこまでのたらればのリスクを考えていては何も投資することはできないと思いますので、できることといえば首都圏に多く投資している投資法人、関西圏に多く投資している銘柄など分散させて投資する他ないと思います。

上場廃止のリスクについては、ニューシティレジデンスの破綻について触れたように経営破綻をしてしまう場合も十分に考えられますが、ジョイントリート投資法人の時のように親会社が会社更生法適応になってしまっても投資法人の運営は継続されたケースもあり安定性は高いと思います。

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